Резервный банк Новой Зеландии предложил, а затем неделю спустя с небольшим утвердил отмену текущих ограничений LVR, которые были введены на минуточку, аж в 2013 году. Сообщается, что этот шаг поможет банкам продолжить кредитование для поддержки клиентов, в том числе тем из них, кто уже получил отсрочку по ипотеке.
В общем, если попробовать перевести на нормальный человеческий язык — банки опасаются что из-за экономического кризиса вызванного эпидемией коронавируса некоторые заемщики не смогут платить по своим ипотечным кредитам и как следствие цены на жилье в Новой Зеландии могут упасть. Наверное.
Что это значит на самом деле и что делать разбирался наш специальный корреспондент. Шучу-шучу, нет у нас никаких специальных корреспондентов. Под катом — небольшая порция диванной аналитики и раздел с комментариями, в котором можно поупражняться в прогнозах.
Что такое LVR?
The Loan to Value ratio (LVR) — это величина вашего долга по отношению к стоимости вашей собственности. Считается путем деления размера долга на стоимость дома. Например, если стоимость дома равна $500,000 и у вас есть депозит в $100,000, размер LVR будет равен 80%
($500,000-$100,000)÷$500,000 = 80%
Покупателям своего первого жилья в Новой Зеландии необходимо иметь депозит в 20% от стоимости жилья. В противном случае, если депозит составляет менее 20%, на ваш ипотечный заем будут наложены (кхе-кхе) определенные ограничения введенные Центробанком Новой Зеландии. А именно, будет наложен дополнительный «штрафной процент» к уже имеющейся процентной ставке.
Если быть точнее речь идет о прогрессивном штрафе: 80-85%, 85-90%, 90-95% установленный самим Центробанком.
LVR это целиком и полностью подконтрольная Центробанку «фича» или говоря языком финансов макропруденциальный инструмент, повлиять или контролировать который не могут остальные банки
В самой жёсткой штрафной группе штраф может быть 1.3%, в следующей второй группе — 0.75%, в третьей…
Итак, резервный банк Новой Зеландии отменил LVR на 12 месяцев. Что это значит?
Зависит от вашего статуса. Ожидается, что отмена ограничений LVR мало повлияет для новых заёмщиков. Для меня и тысяч других «выжидающих» вероятнее всего ничего не изменится. Или быть может все станет немногим хуже.
Поскольку как уже было сказано выше, отмена ограничений LVR затевается для поддержки уже существующих ипотечников. Сейчас объясню почему.
Представьте, что LVR не отменили и рынок жилья рухнул, как этого и боялись в банке.
Банк провел переоценку стоимости жилья и оказалось что ваш дом стал стоить дешевле, а относительная (не абсолютная) доля займа — больше. Что означает что вы как заемщик выпали бы из этих 80% и теперь должны платить повышенные проценты по кредиту!
Т.е вы практически на ровном месте попали бы в точно такую же ситуацию которая обстоит для новых заемщиков с недостаточным размером депозита, когда банк просто добавляет штрафные проценты к сумме долга
А так — доходы просели, дом подешевел, но проценты по ипотеке не подняли, на улицу не выгнали. Уже хорошо, неправда ли?
Другой вопрос, почему банки подсуетились с отменой LVR именно сейчас?
Первое — есть мнение, что без отмены LVR цены на недвижимость могли бы просесть чуть сильнее. Что как я уже многократно говорил в этом блоге, не нужно никому в Новой Зеландии.
Второе — отмена LVR может развязать руки инвесторам и прочим «игрокам в домики», размер депозита для которых должен быть в размере 30% от стоимости дома. Т.е в какой-то мере этот шаг также направлен на поддержание спроса на жилье, который как вы уже возможно знаете, заметно просел после запрета на покупку жилья иностранным покупателям, примерно 80% из которых были гражданами Китая.
Но вообще, конечно сколько людей — столько мнений. Те кто живет в своем собственном жилье считают, что цены на жилье в Новой Зеландии не просядут. Те кто наоборот — арендует, надеются на скорое снижение цен. Третьи утверждают что в долгосрочной перспективе ничего не изменится. Даже если недвижимость рухнет, рыночек все равно отыграет и ваше жилье будет стоить столько же, сколько стоило и до падения. Но это не точно, ахахах)
В любом случае, первые изменения мы скорее всего увидим только через 3 — максимум 6 месяцев, когда в банках закончится отсрочка по платежам и какой-то части несостоятельных ипотечников возможно придется выставить жилье на продажу. В том числе тем, кто понакупил жилье в туристическом кластере и планировал сдавать его международным туристам через AirBnb. Локальный туризм в самой Новой Зеландии никогда и близко не покроет международный спрос, а сдавать такое жилье (и такое количество) насколько мне известно в долгосрочной перспективе не особо популярно. Вопрос в том, на сколько лет умер международный туризм?
Мотофотопрограммист
Живу в Новой Зеландии. Рассказываю о стране и красивых местах, пишу про бытовые вещи.
Прыгнуть с парашютом - осуществил на 50%; приобрести 1400 - работаю над этим; осилить 300км/ч - осилил на 96.6%