Думая о покупке дома

Если еще 5 лет назад посты про рост цен на недвижимость в Новой Зеландии набирали немалое количество лайков, просмотров и комментариев, то уже сейчас только за само упоминание темы можно запросто отхватить по лицу)) Однако, есть и хорошие новости! Под катом — небольшой прогноз относительно предполагаемого снижения цен на жилье в Окленде и по стране в целом, а также причины, почему я считаю что покупать жилье прямо сейчас на самом деле является не самой хорошей идеей.


Предпосылка номер 1: запрет на покупку жилья иностранцами (про который я говорил вот уже несколько раз, см пункт 2) и который вступил в силу в конце 2017 года. Можно сколько угодно спорить что цены на жилье достигли плато сами по себе однако факт остается фактом — продажи жилья заметно упали после введенного ограничения. А вместе с ним естественно затормозился и рост цен на жилье. Если еще в начале 2017 года в нашем районе можно было выйти на небольшую 15-минутную прогулку до пляжа и насчитать по пути с десяток-другой баннеров о продаже домов в округе, то в 2018 году их количество уменьшилось до нескольких штук, если не исчезло вовсе.

Дело не в том, что количество желающих продать свою недвижимость убавилось — тупо нет покупателей! У иностранных инвесторов, навскидку скупавших около 25% жилья в Новой Зеландии больше нет такой возможности, а местные новозеландцы, либо же иммигранты с видом на жительство ждут предполагаемого снижения цен для покупки своего первого жилья. По правде говоря инвесторы жилья тоже ждут, надеясь, что выборы 2020 выиграют Nationals, которые отменят всё что напринимали Labours, разрешат иностранным инвесторам снова покупать дома в Новой Зеландии и цены снова попрут вверх. Реальность же заключается в том, что Labours имеют достаточно высокие шансы выиграть выборы 2020, а вместе с тем — продолжить начатый курс выбранной политики. Какой бы неадекватной она ни была по мнению сторонников партии National.

Если кому хочется более объективных оценок — только за декабрь 2018 года продажи домов в Окленде упали на 20% по сравнению с предыдущим месяцем.

Предпосылка номер 2: отдельные экономисты считают, что в соседней Австралии происходит начальная фаза лопания пузыря недвижимости, финансируемого за счет использования кредитных средств. Что уже привело к снижению цен на жилье в крупных городах страны на 7% и по прогнозам более осторожных экспертов, может привести к дальнейшему падению вплоть до 20%. В любом случае, падение цен на дома в Австралии за 2019 год ожидается быть наихудшим в мире. Какое отношение это имеет к Новой Зеландии? Как я уже писал, обычно цены на Новозеландском рынке недвижимости следуют за изменениями на Австралийском рынке через 6 месяцев. Первые упоминания о падении цен в Австралии появились в октябре-ноябре 2018, так что если верить новостной заметке, до нас это должно докатиться уже в мае-июне этого года.

Предпосылка номер 3: налог на прибыль с продажи жилья (про который я уже тоже говорил 4 года назад, см пункт 3) и который текущее правительство наконец-то решило взять на рассмотрение. Как стало известно, предполагается что величина налога на прибыль с продажи жилья, которое сдавалось в аренду либо с продажи жилья, приобретенного под перепродажу в будущем составит немалые 33% с величины полученной прибыли.

Отдельные мамкины и диванные аналитики уже предрекают под это дело самую массовую распродажу активов, какую только Новая Зеландия когда-либо видела на своем веку, а также падение цен на недвижимость до 30%

ДО ТРИДЦАТИ ПРОЦЕНТОВ, КАРЛ!

И знаете что я хочу сказать? Количество домов, выставленных на продажу за последние пару недель в нашем районе выросло в несколько раз! Может быть люди действительно испугались введения CGT? Может быть сказывается конец финансового года? Или может быть что-то еще, о чем я не в курсе? Как бы то ни было, но практически все перекрестки в нашем районе пестрят указателями и объявлениями о продаже домов и открытых днях, когда можно прийти, посмотреть и пощупать.

Я зашел на TradeMe, посмотрел объявления о продаже домов в городах поменьше и могу с уверенностью сказать, что количество объявлений по сравнению с ноябрем прошлого года тоже прибавилось. Надо заметить что цены на дома, впрочем, по-прежнему держатся практически без изменений. Разница в том что сейчас, благодаря тому что на рынке находится большее количество домов чем раньше, шансы найти что-нибудь интересное с более-менее приличным качеством все-таки выше. Опять же, пока еще низкая конкуренция со стороны остальных потенциальных покупателей, выжидающих снижения цен.

Вопрос в том, что я не знаю сколько людей в данный момент ждет более удачного момента для покупки. Я не знаю, сколько из них планирует покупать жилье за наличку, а сколько — на заемные деньги. И я также не знаю возможностей новозеландской банковской системы. Ну то есть если предположить что, допустим 20 или даже 30 тысяч человек в Окленде разом ринутся оформлять ипотеку после снижения цен на дома, банки могут резонно поднять ипотечную ставку, завысить требования к депозиту, к самим заемщикам или качеству покупаемого дома. Т.е получить ипотеку станет сложнее. На коне, как обычно будут те новозеландцы, кто сумел скопить достаточно кэша.

По этой же самой причине я не могу спрогнозировать величину снижения цен на жилье. Ну разве что закрыть глаза и тыкнуть пальцем в небо.

Предпосылка номер 4: глобальная рецессия (которую я специально поставил в самый конец списка) и которую ведущие экономисты прогнозируют на 2019й — 2020е годы, т.е уже практически сегодня или вот-вот. Говорят, что катализатором рецессии на этот раз станет Брекзит рынки развивающихся стран. С другой стороны, графики показывают что замедляется вся мировая экономика в целом, по сути исчерпав любые возможные причины для роста.

Что это может значить для покупателей своего первого жилья в Новой Зеландии? Это значит что:

  • у Новозеландских банков будут определенные трудности по привлечению заемных средств с внешних рынков, т.е получить ипотеку будет сложнее
  • часть международных компаний закроют свои представительства в НЗ «в целях оптимизации» (а так ли нужен вам дом, если вы потеряете работу?)
  • снизится экспорт продукции из Новой Зеландии что напрямую повлияет на курс НЗ доллара по отношению к мировым валютам (молочко и сыр будет по-прежнему доступными, а вот импортируемая электроника, автомобили и все то, что производится за пределами страны, подорожает)
  • цены на жилье продолжат снижение при условии выполнения предпосылок номер 2 и 3

Ну и наконец почему не стоит покупать жилье в Новой Зеландии прямо сейчас

Во-первых, просто потому что недвижимость Новой Зеландии является самой дорогой среди развитых стран, занимая второе место после Гонконга. Новозеландский рынок жилья также считается пятым по степени риска среди стран ОЭСР, следуя за Гонконгом (4), Канадой (3), Австралией (2) и Швецией, находящейся на первом месте. Впрочем, если вас это не смущает и у вас просто вагон денег то, ради б-га.

Во-вторых, потому что если цены на жилье снизятся даже на 10%, что может составить от $50,000 до $100,000 за дом в зависимости от региона, то вы, при условии покупки жилья в ипотеку в долгосрочной перспективе потеряете куда большие деньги. Те же самые 50 тысяч долларов сделают достаточно ощутимую разницу вашим ипотечным платежам на протяжении 20-30 лет. Намного большую, чем допустим, аренда жилья в течение еще одного дополнительного года или даже двух.

В-третьих, вам будет мучительно горько, что вы поторопились. Наверное ¯\_(ツ)_/¯

Собственно, самый главный вопрос или: КОГДА?

Могу ошибаться, но мне кажется что мы должны увидеть постепенное снижение цен на дома в Новой Зеландии начиная с середины 2019 года. А самым оптимальным моментом для покупки станет вторая половина 2019 — начало 2020. Впрочем, я не удивлюсь, если окажется что в связи с ограниченным количеством жилья в Новой Зеландии этот процесс может занять целых два года. Поэтому лично я бы подождал как минимум 6 месяцев, как максимум — один год. И уж точно бы не стал ждать погоды у моря более двух лет. Как то так))

  • 3

Удобный способ не пропустить новое в блоге. Раз в месяц пишу обстоятельное письмо всем читателям: анонсы постов, новости нашей деревни и прочие ништяки, которые не ушли в RSS, Feedly или куда-там еще.

На ежемесячную email рассылку подписаны 233 человек

Мотофотопрограммист
Живу в Новой Зеландии. Рассказываю о стране и красивых местах, пишу про бытовые вещи.
Прыгнуть с парашютом - осуществил на 50%; приобрести 1400 - работаю над этим; осилить 300км/ч - осилил на 96.6%